4.623 fertige Wohnungen, 2.323 Genehmigungen: Kölns geteilte Bilanz

Köln hat 2025 so viele Wohnungen fertiggestellt wie seit zehn Jahren nicht. Zugleich sank die Zahl der Genehmigungen auf gut die Hälfte der Fertigstellungen – der Bauüberhang schrumpfte um ein Viertel.

In Köln sind im Jahr 2025 insgesamt 4.623 Wohnungen baulich fertiggestellt worden – mehr als in jedem anderen Jahr seit zehn Jahren. Das teilte die Stadt am 23. April 2026 bei der Vorstellung ihrer Bautätigkeitsstatistik mit. Gegenüber 2024 mit 1.819 Wohnungen ist das mehr als das Zweieinhalbfache. Der Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2024 lag bei 2.537 Fertigstellungen pro Jahr.

Die zweite Zahl derselben Auswertung zeigt in die andere Richtung. Genehmigt wurden 2025 nur 2.323 Wohnungen, rund 21 Prozent oder 608 Einheiten weniger als im Vorjahr, als es 2.931 waren. Damit entspricht die Zahl der Genehmigungen gerade der Hälfte der Fertigstellungen desselben Jahres. Für die Jahre nach 2026 ist das die maßgebliche Größe, denn gebaut werden kann nur, was genehmigt ist.

Beide Zahlen stammen aus derselben Quelle und beschreiben denselben Markt. Sie erzählen nur nicht dieselbe Geschichte. Die eine misst, was fertig geworden ist; die andere, was überhaupt erst beginnen darf. Zwischen beiden liegt der eigentliche Befund der Kölner Baubilanz 2025.

Wer die beiden vergangenen Jahre zusammen betrachtet, sieht ein ruhigeres Bild. 2024 und 2025 kamen gemeinsam auf 6.442 fertiggestellte Wohnungen, im Mittel also 3.221 pro Jahr. Das liegt über dem Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2024, aber weit unter dem, was die Zahl 4.623 für sich genommen nahelegt. Ein einzelnes starkes Jahr sagt über die Leistungsfähigkeit eines Marktes wenig aus.

Der Rekord stammt aus Genehmigungen, die Jahre zurückliegen

Zwischen Genehmigung und Schlüsselübergabe liegen in aller Regel mehrere Jahre. Die 4.623 fertigen Wohnungen des Jahres 2025 wurden deshalb überwiegend in Jahren genehmigt, in denen Zinsen, Baupreise und Auftragslage anders aussahen. Ein Fertigstellungsrekord beschreibt die Vergangenheit eines Marktes, kein Genehmigungsrückgang seine Gegenwart. Die Statistik führt für diesen Zusammenhang eine eigene Größe: den Bauüberhang.

Der Bauüberhang zählt alle Wohnungen, die genehmigt, aber zum Jahresende noch nicht fertiggestellt sind. Ende 2025 waren es in Köln 7.821 Wohnungen, rund 24 Prozent weniger als die 10.308 des Vorjahres. Der Puffer, aus dem sich die Fertigstellungen der kommenden Jahre speisen, ist damit binnen eines Jahres um rund ein Viertel geschrumpft. Genau dieser Abbau ist die Kehrseite des Rekords.

Wie belastbar der verbliebene Überhang ist, zeigt seine Zusammensetzung. 65,9 Prozent der 7.821 Wohnungen waren Ende 2025 noch nicht im Bau, das sind rund 5.150 Einheiten. 24,2 Prozent befanden sich im Rohbau, knapp 1.900 Wohnungen. Rohbaufertig waren 9,9 Prozent oder rund 770 Wohnungen. Zwei von drei genehmigten Wohnungen waren also noch nicht einmal begonnen.

Für die kommenden Jahre ist der Anteil im Rohbau die verlässlichere Größe. Ein begonnener Rohbau bindet bereits Kapital, eine unbenutzte Genehmigung nicht. Auf die rund 1.900 Wohnungen im Rohbau und die rund 770 rohbaufertigen kann Köln also mit einiger Sicherheit rechnen. Bei den übrigen rund 5.150 hängt alles an Entscheidungen, die bislang niemand getroffen hat.

Der Abbau des Überhangs hat zwei mögliche Ursachen, und die Statistik trennt sie nicht. Wohnungen verlassen den Überhang, wenn sie fertiggestellt werden – das erklärt den größten Teil des Rückgangs. Sie verlassen ihn auch, wenn Genehmigungen auslaufen oder Vorhaben aufgegeben werden. Wie sich der Rückgang von 10.308 auf 7.821 auf diese beiden Wege verteilt, geht aus der Mitteilung nicht hervor.

Fast ein Drittel des Zuwachses entstand in einem einzigen Stadtbezirk

Auf den Stadtbezirk Rodenkirchen entfielen 1.386 der fertiggestellten Wohnungen und damit 30 Prozent aller Fertigstellungen des Jahres. Kein anderer Bezirk kam auf einen vergleichbaren Wert. Die Konzentration erklärt einen Teil des Sprungs gegenüber 2024: Große Quartiersvorhaben werden nicht gleichmäßig über die Stadt verteilt fertig, sondern in Wellen. Fällt eine solche Welle in ein einzelnes Jahr, hebt sie die Jahresbilanz spürbar an.

Auf die übrigen Stadtbezirke verteilten sich damit 3.237 Wohnungen. Wie sie sich im Einzelnen aufteilen, weist die Mitteilung nicht aus. Für die Frage, wo in Köln tatsächlich Wohnraum entsteht, ist genau diese Aufteilung entscheidend: Ein Bezirk mit 1.386 neuen Wohnungen erlebt eine andere Veränderung als einer mit dreistelligen Zahlen. Aus der veröffentlichten Auswertung lässt sich das nicht rekonstruieren.

Der Wohnungsbestand wuchs 2025 um 4.090 auf 577.459 Wohnungen, ein Plus von 0,7 Prozent. Zwischen dieser Zahl und den 4.623 Fertigstellungen klafft eine Differenz von 533 Wohnungen. Rechnerisch erklärt sie sich aus Abgängen, die den Bestand mindern. Die Mitteilung der Stadt beziffert diese Abgänge nicht.

Die durchschnittliche Wohnfläche im Kölner Bestand beträgt rund 77 Quadratmeter. Drei- und Vier-Raum-Wohnungen stellen zusammen 54,5 Prozent aller Wohnungen, 30,7 Prozent entfallen auf drei Räume, 23,8 Prozent auf vier. Ein-Raum-Wohnungen machen knapp 9 Prozent aus. Gemessen an 577.459 Wohnungen sind 4.090 zusätzliche Einheiten eine Bewegung von 0,7 Prozent – ein Rekordjahr im Neubau verändert den Bestand also nur langsam.

„Jede neue Wohnung entlastet den Kölner Wohnungsmarkt und ist daher eine positive Nachricht. Sorge bereitet uns allerdings die rückläufige Zahl der Bauanträge.“

Torsten Burmester, Oberbürgermeister der Stadt Köln, in der Mitteilung vom 23. April 2026

Im Landesvergleich steht Köln an der Spitze einer schrumpfenden Statistik

Landesweit fiel die Bilanz 2025 deutlich schlechter aus. Nach Angaben des Landesbetriebs IT.NRW wurden in Nordrhein-Westfalen 37.185 Wohnungen fertiggestellt, 9,4 Prozent oder 3.840 weniger als 2024. Das ist der niedrigste Stand seit 2011, als 34.442 Wohnungen fertig wurden. Die Mitteilung dazu erschien am 29. Mai 2026.

Auf Köln entfiel damit rund jede achte in Nordrhein-Westfalen fertiggestellte Wohnung. Deutlicher wird der Abstand in der Quote je 10.000 Einwohner: Der Landesschnitt lag bei 19,8 Wohnungen, Köln erreichte mit 42,6 den höchsten Wert in Nordrhein-Westfalen. Am unteren Ende stehen Krefeld mit 1,9, Hagen mit 4,0 und Bottrop mit 4,1. Zwischen Köln und Krefeld liegt damit der Faktor 22.

Der Vergleich mit 2011 lohnt einen zweiten Blick. Damals wurden in Nordrhein-Westfalen 34.442 Wohnungen fertiggestellt, 2025 waren es 37.185 – ein Abstand von 2.743 Einheiten. Der landesweite Wert nähert sich damit einem Niveau, das anderthalb Jahrzehnte zurückliegt. Zwischen diesen beiden Jahren lag eine Phase mit deutlich höheren Zahlen, die die Statistik nun wieder verlässt.

Der Spitzenwert sagt allerdings weniger über Kölner Stärke als über die Lage der anderen. Bei einem Landesschnitt von 19,8 Wohnungen je 10.000 Einwohner und einem landesweiten Minus von 9,4 Prozent bedeutet Platz eins vor allem: Hier wurde noch gebaut, während anderswo kaum etwas fertig wurde. Ob Köln die Position 2026 hält, ist offen. Die eigene Genehmigungszahl spricht nicht dafür.

• Einfamilienhäuser in NRW: 6.345 Wohnungen, 13,9 Prozent weniger als 2024
• Gebäude mit zwei Wohnungen: 2.074 Wohnungen, 19,7 Prozent weniger
• Mehrfamilienhäuser mit drei und mehr Wohnungen: 21.575 Wohnungen, 4 Prozent weniger

Der Rückgang trifft die Gebäudetypen unterschiedlich hart. Am stärksten brachen die Zwei-Wohnungs-Gebäude ein, am geringsten der Geschosswohnungsbau. Für eine Großstadt ist der Geschosswohnungsbau das entscheidende Segment, und auch dieses vergleichsweise stabile Segment liegt landesweit im Minus. Ein Zuwachs findet in keiner der drei Kategorien statt.

Was die Genehmigungszahlen über die nächsten Jahre sagen

Auch die Struktur der Genehmigungen hat sich verschoben. Unter den 2025 in Köln genehmigten Wohnungen waren Zwei-Raum-Wohnungen mit 34,6 Prozent am häufigsten, gefolgt von Drei-Raum-Wohnungen mit 24,2 Prozent. Zusammen machen die beiden Größen fast 60 Prozent aus. Das deutet darauf hin, dass die künftig entstehenden Wohnungen im Schnitt kleiner ausfallen als der Bestand mit seinen 77 Quadratmetern; eine Flächenangabe für die Genehmigungen nennt die Mitteilung nicht.

Auffällig ist der Kontrast zwischen Genehmigung und Bestand. Im Bestand dominieren mit zusammen 54,5 Prozent die Drei- und Vier-Raum-Wohnungen, bei den Genehmigungen liegen Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen vorn. Der Neubau verschiebt die Struktur des Kölner Angebots also in Richtung kleinerer Einheiten. Was das für Haushalte bedeutet, die eine größere Wohnung suchen, weist die Auswertung nicht aus.

Ein Blick auf das Verhältnis der beiden Kennzahlen ordnet die Lage ein. 2025 kamen auf jede genehmigte Wohnung rund zwei fertiggestellte. In einem eingeschwungenen Markt liegt dieses Verhältnis näher bei eins, weil im Mittel so viel fertig wird, wie zuvor genehmigt wurde. Ein Wert von zwei bedeutet, dass die Stadt in diesem Jahr aus Vorräten gelebt hat.

Rechnet man die Genehmigungszahl fort, wird die Fertigstellungsbilanz in den kommenden Jahren voraussichtlich deutlich niedriger ausfallen als 2025. Mit 2.323 Genehmigungen liegt Köln unter dem eigenen Fertigstellungsdurchschnitt der Jahre 2016 bis 2024 von 2.537. Ein Bauüberhang von 7.821 Wohnungen kann diesen Rückgang eine Weile abfedern, aber nicht dauerhaft ersetzen. Wie schnell er sich leert, hängt davon ab, ob die rund 5.150 noch nicht begonnenen Vorhaben tatsächlich starten.

Von den drei Kennzahlen ist die Genehmigung diejenige, die kommunalen Entscheidungen am nächsten liegt. Fertigstellungen hängen an Bauunternehmen, Lieferketten und Finanzierungen; der Bauüberhang ist ein Ergebnis früherer Jahre. Über die Vorgaben, an denen sich ein Bauantrag messen lassen muss, entscheidet dagegen der Rat, über den Antrag selbst die Bauaufsicht. Wie viele Anträge überhaupt gestellt werden, entscheidet allerdings weder das eine noch das andere.

Die Stadt hat auf den Genehmigungsrückgang reagiert. Unter dem Titel „Köln baut bezahlbar – Wohnen für alle“ lief von Januar bis Juni 2026 ein Dialogprozess von Verwaltung, Bau- und Wohnungswirtschaft sowie Kommunalpolitik, aus dem rund 150 Maßnahmen hervorgingen; 22 davon lagen dem Rat in seiner Sitzung am 2. Juli 2026 zum Beschluss vor. Ob sich daraus messbar mehr Bauanträge ergeben, wird sich frühestens in der Genehmigungsstatistik für 2026 zeigen. Diese Statistik gibt es erst nach Ablauf des Jahres.

Was offen bleibt

Offen ist, ob der Genehmigungsrückgang 2026 anhält. Offen ist auch, wie viele der rund 5.150 genehmigten, aber nicht begonnenen Wohnungen jemals gebaut werden – eine Baugenehmigung ist eine Erlaubnis, keine Verpflichtung. Und offen ist, welchen Anteil der geförderte Wohnungsbau an den Genehmigungen hat; die Mitteilung vom 23. April weist ihn nicht aus. Über die Rahmenbedingungen entscheiden Bund und Land, über die kommunalen Vorgaben der Rat.

Offen ist schließlich, wie sich die Baukosten entwickeln. Der Dialogprozess der Stadt beziffert das Einsparpotenzial im Kölner Wohnungsbau auf bis zu 2.700 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – verteilt allerdings auf Bund, Land, Kommune, Verwaltung und Wohnungswirtschaft. Wie viel davon die Stadt allein heben kann, ist die entscheidende Frage. Beantworten lässt sie sich erst an den Anträgen, die künftig eingehen.

Offen bleibt außerdem, wie sich der Rekord auf die Mieten auswirkt. Die Bautätigkeitsstatistik erfasst Wohnungen, keine Preise; über Angebotsmieten oder Belegungsbindungen enthält die Auswertung vom 23. April keine Angaben. 4.090 zusätzliche Wohnungen in einem Bestand von 577.459 sind rechnerisch 0,7 Prozent mehr Angebot. Ob das genügt, um Preise zu bewegen, lässt sich aus dieser Statistik nicht ableiten.

Der nächste Termin ist die Auswertung der Bautätigkeitsstatistik für das Jahr 2026. Für 2025 legte die Stadt sie am 23. April 2026 vor, die entsprechenden Landeszahlen folgten am 29. Mai. Bis dahin bleibt die Genehmigungszahl von 2.323 Wohnungen der beste verfügbare Hinweis darauf, was in Köln in den nächsten Jahren tatsächlich fertig wird. Sie ist halb so groß wie der Rekord, über den in diesem Frühjahr berichtet wurde.