2.700 Euro je Quadratmeter: Kölns Liste gegen die Baukosten

150 Beteiligte, vier Arbeitskreise, rund 150 Maßnahmen: Kölns Dialogprozess beziffert das Sparpotenzial im Wohnungsbau auf bis zu 2.700 Euro je Quadratmeter. 22 Punkte gingen in den Gremienlauf.

Bis zu 2.700 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – so hoch beziffert die Stadt Köln das Einsparpotenzial, das ein halbjähriger Dialogprozess im Wohnungsbau ermittelt hat. Die Zahl stammt aus der Abschlussveranstaltung des Verfahrens „Köln baut bezahlbar – Wohnen für alle“ am 18. Juni 2026. 150 Beteiligte aus Verwaltung, Bau- und Wohnungswirtschaft sowie Kommunalpolitik hatten dafür in vier Arbeitskreisen und 17 Untergruppen rund 150 Maßnahmen erarbeitet. 22 davon lagen dem Rat in seiner Sitzung am 2. Juli 2026 zum Beschluss vor.

Die 2.700 Euro sind eine Summe über alle Ebenen, nicht ein Betrag, den die Stadt allein bewegen kann. Die Potenziale weist die Stadt ausdrücklich verteilt auf Bund, Land, Kommune, Verwaltung und Wohnungswirtschaft aus. Wie sich der Betrag auf diese fünf Adressaten aufteilt, nennt die Mitteilung vom 18. Juni nicht. Ohne diese Aufteilung lässt sich der kommunale Anteil an der möglichen Ersparnis nicht beziffern.

Die Größenordnung wird erst im Vergleich anschaulich. Die durchschnittliche Kölner Wohnung misst nach der Bautätigkeitsstatistik der Stadt rund 77 Quadratmeter. Auf sie gerechnet ergäben 2.700 Euro je Quadratmeter rund 207.000 Euro je Wohnung. Das ist ein theoretischer Höchstwert: Er setzt voraus, dass sämtliche Maßnahmen auf allen fünf Ebenen umgesetzt werden und vollständig durchschlagen.

Der Betrag ist zudem ein Potenzial, keine Zusage. Die Stadt spricht ausdrücklich von identifizierten Baukostenreduktionspotenzialen. Ob und in welcher Höhe sie sich realisieren lassen, hängt an Beschlüssen, die zum Teil noch ausstehen, und an Akteuren, die nicht am Kölner Verhandlungstisch saßen. Zwischen einem identifizierten Potenzial und einer niedrigeren Rechnung liegt in der Regel ein Gremienlauf.

Die Zahl 150 taucht in diesem Verfahren zweimal auf, und das führt leicht in die Irre. 150 ist die Zahl der Beteiligten, und rund 150 ist auch die Zahl der erarbeiteten Maßnahmen. Beides sind unterschiedliche Größen, die zufällig zusammenfallen. Auf jede beteiligte Person kommt also rechnerisch eine Maßnahme – was über deren Gewicht nichts aussagt.

Nur ein Teil der Liste liegt überhaupt in kommunaler Hand

Von den rund 150 Maßnahmen brachte die Stadt Ende Mai 2026 genau 22 in den Gremienlauf. In der Mitteilung vom 22. Mai 2026 ist von 61 konkreten Maßnahmen die Rede, die Stadtverwaltung und Wohnungswirtschaft gemeinsam erarbeitet hatten; Ende März waren mehr als 85 zusammengetragen worden. Zur politischen Beschlussfassung ausgewählt wurde daraus gut ein Drittel. Warum genau diese 22, führt die Mitteilung nicht aus.

Auch die übrige Zahlenreihe des Verfahrens ist erklärungsbedürftig. Ende März waren mehr als 85 Maßnahmen zusammengetragen, in der Mitteilung vom 22. Mai ist von 61 konkreten Maßnahmen von Verwaltung und Wohnungswirtschaft die Rede, zum Abschluss am 18. Juni nennt die Stadt rund 150. Die drei Angaben beziehen sich erkennbar auf unterschiedliche Zuschnitte, die die Mitteilungen nicht gegeneinander abgrenzen. Für einen Vergleich mit anderen Städten taugt ohne diese Abgrenzung keine von ihnen.

Der Zeitplan war eng. Der Rat hatte den Prozess im Dezember 2025 beschlossen, die Auftaktveranstaltung fand am 31. Januar 2026 statt. Ende März lagen mehr als 85 Maßnahmen vor, Ende Mai gingen 22 in die Gremien, am 18. Juni folgte die Abschlussveranstaltung mit den Einsparungsbewertungen. Zwischen Auftakt und Abschluss lagen damit nicht ganz fünf Monate.

Diese Geschwindigkeit ist für ein Beteiligungsverfahren dieser Größe bemerkenswert und hat einen Preis. Wer in vier Arbeitskreisen und 17 Untergruppen binnen fünf Monaten rund 150 Maßnahmen erarbeitet, arbeitet zwangsläufig auf der Ebene von Vorschlägen, nicht von ausgerechneten Vorlagen. Die Bewertung der Einsparungen legte die Stadt erst zum Abschluss am 18. Juni vor. Eine nach Maßnahmen aufgeschlüsselte Rechnung hat sie nicht veröffentlicht.

Weniger Stellplätze, flexiblere Energiestandards, kleinere Grünflächen

Welche Stellschrauben gemeint sind, benennt die Stadt in ihrer Mitteilung vom 22. Mai 2026 nur in Gruppen. Genannt werden Vereinfachungen bei Stellplatzregelungen, bei Planungsverfahren sowie bei Grün- und Spielflächenvorgaben. Dazu kommen Entlastungen für sozialorientierte Wohnungsbauprojekte und flexiblere energetische Standards im Wohnungsbau. Eine Aufzählung der einzelnen 22 Maßnahmen enthält die Mitteilung nicht.

• Vereinfachungen bei den Stellplatzregelungen
• Vereinfachungen bei den Planungsverfahren
• Vereinfachungen bei den Grün- und Spielflächenvorgaben
• Entlastungen für sozialorientierte Wohnungsbauprojekte
• Flexiblere energetische Standards im Wohnungsbau

Mehr gibt die Stadt zu den Inhalten nicht bekannt. Jede dieser fünf Gruppen kann mehrere der 22 Maßnahmen umfassen, und in welchem Umfang eine Vorgabe jeweils gelockert werden soll, steht in keiner der beiden Mitteilungen. Wer die tatsächliche Reichweite beurteilen will, muss die einzelnen Beschlussvorlagen heranziehen; die Mitteilungen ersetzen sie nicht. Für eine Bewertung der Einzelmaßnahmen reicht die veröffentlichte Darstellung nicht aus.

Die Fachpresse las daraus früh eine Richtung. Die Immobilien Zeitung überschrieb ihren Bericht vom 3. Juni 2026 mit „Niedrigere Standards, weniger Stellplätze“ und nannte als Kern niedrigere Energiestandards für Neubauten, eine Reduzierung von Stellplätzen und geringere Grünflächenanforderungen. Der Befund deckt sich mit der städtischen Aufzählung, setzt aber einen anderen Akzent: Was die Stadt als Vereinfachung beschreibt, erscheint dort als Absenkung. Gemeint sind dieselben Maßnahmen.

Damit ist eine Verteilungsfrage gestellt, die die Mitteilungen nicht ausbuchstabieren. Wer weniger Stellplätze bauen muss, senkt seine Errichtungskosten; wo die Fahrzeuge künftig stehen, ist damit nicht geklärt. Wer nach flexibleren energetischen Standards baut, spart beim Bau; wie sich das auf die späteren Betriebskosten der Bewohnerinnen und Bewohner auswirkt, weist keine der Mitteilungen aus. Dieselbe offene Frage stellt sich bei den Grün- und Spielflächen.

„Dass Verwaltung und Wohnungswirtschaft hier so eng und konstruktiv zusammengearbeitet haben, ist ein starkes Signal.“

Markus Greitemann, Baudezernent der Stadt Köln, in der Mitteilung vom 22. Mai 2026

Die Stadt nennt den Prozess bundesweit einzigartig

Für das eigene Verfahren reklamiert Köln eine Sonderstellung. Nach Darstellung der Stadt sind in keiner anderen deutschen Kommune alle wesentlichen, selbst beeinflussbaren Stellschrauben des Wohnungsbaus so umfassend gemeinsam untersucht worden. Belegen lässt sich diese Aussage von außen nicht, weil ein Vergleichsmaßstab fehlt; sie stammt von der Stadt selbst. Nachprüfbar sind dagegen die Kennzahlen des Verfahrens: 150 Beteiligte, vier Arbeitskreise, 17 Untergruppen, rund 150 Maßnahmen.

Bemerkenswert ist vor allem die Zusammensetzung. Verwaltung, Bau- und Wohnungswirtschaft sowie Kommunalpolitik saßen an denselben Tischen und einigten sich auf gemeinsame Vorschläge. Das erklärt, warum die Liste stark auf kommunale Vorgaben zielt und weniger auf Preise, Zinsen oder Löhne. Über diese Größen konnte in Köln niemand am Tisch entscheiden.

Diese Selbstbeschränkung ist ehrlich, hat aber Folgen für die Reichweite. Baukosten entstehen aus Grundstückspreisen, Baupreisen, Zinsen, Löhnen und Vorschriften. Der Kölner Prozess hat sich im Kern auf die letzte dieser Größen konzentriert, weil sie die einzige ist, an der die Beteiligten selbst drehen können. Ob dieser Hebel groß genug ist, um den Genehmigungsrückgang zu drehen, ist damit noch nicht beantwortet.

Ebenso aufschlussreich ist, was in den veröffentlichten Zusammenfassungen fehlt. Von Grundstückspreisen ist in beiden Mitteilungen nicht die Rede, von Bodenpolitik oder Erbbaurecht ebenso wenig. Auch die Förderkonditionen des Landes tauchen dort nicht auf. Das muss nicht heißen, dass diese Punkte in den Arbeitskreisen keine Rolle spielten – aus den Mitteilungen der Stadt geht es jedenfalls nicht hervor.

„Der Erfolg sind nicht nur die Einsparmöglichkeiten, sondern auch das entstandene Vertrauen.“

Torsten Burmester, Oberbürgermeister der Stadt Köln, in der Mitteilung vom 18. Juni 2026

Der Oberbürgermeister formulierte am selben Tag auch den Vorbehalt. Die eigentliche Bewährungsprobe liege nun darin, die erarbeiteten Maßnahmen gemeinsam in die Praxis zu bringen und ihre Wirkung messbar zu machen, sagte Burmester nach Angaben der Stadt. Bereits am 22. Mai hatte er erklärt, entscheidend sei, dass Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft den weiteren Weg gemeinsam gingen. Beide Sätze verschieben den Prüfstein von der Liste auf die Umsetzung.

Die Umsetzung liegt bei der Wohnungsbauleitstelle

Für die Fortführung hat die Stadt eine Zuständigkeit benannt. Die gemeinsame Initiative von Verwaltung, Politik und Wohnungswirtschaft soll nach der Mitteilung vom 18. Juni unter Federführung der Wohnungsbauleitstelle der Stadt Köln und in bestehenden Formaten wie dem Wohnungsbauforum fortgeführt werden. Die identifizierten Maßnahmen sollen – nach den erforderlichen politischen Beschlüssen – einschließlich eines begleitenden Monitorings umgesetzt werden. Wie dieses Monitoring aussieht, welche Kennzahlen es erhebt und wann es erstmals berichtet, teilte die Stadt nicht mit.

Das Wohnungsbauforum, in dem die Arbeit weitergehen soll, ist kein neues Gremium, sondern ein bestehendes Format der Stadt. Die Mitteilung vom 18. Juni nennt es ausdrücklich als eine der Strukturen, in denen die Initiative fortgeführt wird. Damit wandert der Prozess aus einem befristeten Sonderformat zurück in den Regelbetrieb. Ob er dort dieselbe Aufmerksamkeit behält wie in den vergangenen Monaten, ist eine Frage der Umsetzung und nicht des Beschlusses.

Der Vorbehalt „nach den erforderlichen politischen Beschlüssen“ ist dabei mehr als eine Floskel. Ein Teil der Maßnahmen betrifft Satzungen und Vorgaben, die der Rat ändern muss. Ein Beschluss zu den 22 Maßnahmen war für die Ratssitzung am 2. Juli 2026 vorgesehen. Ein öffentlich abrufbarer Beschlusstext dazu lag zum Redaktionsschluss nicht vor.

Warum die Stadt den Aufwand betrieben hat, zeigt ihre eigene Baubilanz. Die Zahl der genehmigten Wohnungen sank in Köln 2025 um rund 21 Prozent auf 2.323; der Bauüberhang schrumpfte um rund 24 Prozent auf 7.821 Wohnungen. Oberbürgermeister Burmester nannte die rückläufige Zahl der Bauanträge in der Mitteilung vom 23. April 2026 ausdrücklich als Sorge. Der Dialogprozess lief zu diesem Zeitpunkt bereits seit knapp drei Monaten.

Der zeitliche Zusammenhang ist enger, als die Chronologie zunächst vermuten lässt. Der Ratsbeschluss für den Dialogprozess fiel im Dezember 2025, also in derselben Sitzungsphase, in der die Stadt auf eine angespannte Haushaltslage reagierte. Kostensenkung im Wohnungsbau kostet die Stadt selbst zunächst wenig, weil sie überwiegend aus dem Verzicht auf eigene Vorgaben besteht. Das macht sie in einer schwierigen Finanzlage zu einem naheliegenden Instrument.

Damit ist auch der Maßstab gesetzt, an dem sich das Verfahren messen lassen muss. Wenn die Kostensenkungen wirken, müssten die Bauanträge wieder steigen. Wenn sie nicht wirken, bleibt eine Liste mit rund 150 Punkten und ein Potenzial von bis zu 2.700 Euro je Quadratmeter, das niemand gehoben hat. Beides zeigt sich nicht in Pressemitteilungen, sondern in der Genehmigungsstatistik.

Der Titel des Verfahrens nennt zwei Ziele, die nicht dasselbe sind. „Köln baut bezahlbar“ beschreibt die Kosten, „Wohnen für alle“ den Zugang. Der Dialogprozess hat sich nach den veröffentlichten Angaben vor allem mit der ersten Hälfte befasst: mit Baukosten, Vorgaben und Verfahren. Wie aus günstigeren Baukosten am Ende bezahlbare Mieten werden, führen die Mitteilungen nicht aus.

Was offen bleibt

Offen ist erstens, wie der Rat am 2. Juli entschieden hat und welche der 22 Maßnahmen damit gelten. Offen ist zweitens, welcher Anteil der 2.700 Euro je Quadratmeter auf die kommunale Ebene entfällt – die Stadt weist die Summe nur verteilt auf fünf Ebenen aus. Offen ist drittens, ob Bund und Land ihre Anteile überhaupt aufgreifen; darüber entscheidet Köln nicht. Und offen ist viertens, ob eingesparte Baukosten bei den Mieten ankommen oder bei den Renditen bleiben.

Der nächste Termin ergibt sich aus dem Verfahren selbst. Die Wohnungsbauleitstelle soll die Umsetzung führen, das Wohnungsbauforum bleibt das Format dafür, ein Monitoring soll die Wirkung messbar machen. Einen Termin für den ersten Bericht dieses Monitorings hat die Stadt nicht genannt. Die nächste harte Zahl liefert ohnehin eine andere Stelle: die Genehmigungsstatistik für das Jahr 2026.