Kölner Grundstücksmarkt: 5,68 Milliarden Euro Umsatz in einem Jahr
Der Gutachterausschuss hat 7.831 Kaufverträge ausgewertet. Der Geldumsatz stieg um 21 Prozent – doch links- und rechtsrheinisch entwickeln sich die Bodenpreise gegenläufig.
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Wer in Köln eine Wohnung kauft, unterschreibt beim Notar – und liefert damit, ohne es zu bemerken, eine Datenzeile. Von jedem Kaufvertrag geht eine Abschrift an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte am Willy-Brandt-Platz 2 in Deutz. Im Berichtsjahr 2025 kamen dort 7.831 solcher Verträge an, 8 Prozent mehr als im Jahr zuvor und rund 600 mehr als die 7.226 des Vorjahres. Aus ihnen entsteht der Grundstücksmarktbericht, das Dokument, das den Kölner Immobilienmarkt nicht schätzt, sondern zählt.
Eine Vorbemerkung zur Quelle gehört an dieser Stelle hin. Der Grundstücksmarktbericht 2026 steht auf der Seite der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen als PDF zum Herunterladen bereit; ein Veröffentlichungsdatum nennt die Aktuelles-Seite der Geschäftsstelle allerdings nicht, wann der Band genau erschienen ist, ließ sich über diese Seite nicht klären. Berichtszeitraum ist das Kalenderjahr 2025, Stichtag der 1. Januar 2026. Der Bericht trägt die ISSN 1867-5050.
Die Kernzahl lautet 5.682,42 Millionen Euro. So hoch war der Geldumsatz, den die 7.831 Verträge zusammen ergaben – 21 Prozent mehr als die 4.678,48 Millionen Euro des Vorjahres. Das ist die größte Bewegung, die dieser Markt seit dem Einbruch der Zinswende gesehen hat. Sie sagt allerdings nicht, dass die alten Zeiten zurück sind: 2021 lag der Geldumsatz bei 6.695,28 Millionen Euro.
Der Umsatz wächst wieder, liegt aber 15 Prozent unter dem Wert von 2021
Rechnet man das nach, fehlen zum Stand von 2021 noch gut 15 Prozent. Wer aus dem Plus von 21 Prozent eine Erholung liest, hat recht; wer daraus einen Boom macht, rechnet falsch. Interessanter als die Gesamtsumme ist ohnehin, wie sie zustande kommt. Rein rechnerisch entfielen auf jeden Vertrag rund 726.000 Euro, nach etwa 647.000 Euro im Vorjahr. Diese Durchschnittszahl taugt für wenig, weil ein Bürohaus und eine Zweizimmerwohnung darin gleich zählen – sie zeigt aber, dass nicht nur mehr, sondern auch teurer gehandelt wurde.
Die Wohnungskäufe tragen die Erholung
Der mit Abstand meistgenutzte Teilmarkt ist das Wohnungs- und Teileigentum: 5.132 Kauffälle, 9 Prozent mehr als 2024, mit einem Geldumsatz von 1.811,39 Millionen Euro und damit einem Plus von 17 Prozent. Teileigentum ist dabei der Anteil an einem Gebäude, der nicht dem Wohnen dient – die Praxis im Erdgeschoss, der Ladenraum, der Tiefgaragenstellplatz. Auf das reine Wohnungseigentum entfielen 4.772 Fälle, 11 Prozent mehr, und 1.755,49 Millionen Euro, 18 Prozent mehr. Rechnerisch wechselte eine Kölner Eigentumswohnung damit für rund 368.000 Euro den Besitzer.
Auffällig ist der Neubau. Der Teilmarkt der Neubau-Eigentumswohnungen legte um 22 Prozent auf rund 450 Kaufverträge zu und wuchs damit doppelt so schnell wie das Wohnungseigentum insgesamt. Man sollte die Zahl trotzdem einordnen: 450 von 4.772 Wohnungskäufen sind knapp 9 Prozent. Neun von zehn Wohnungen, die in Köln verkauft werden, sind gebrauchte Wohnungen – daran hat auch ein gutes Neubaujahr nichts geändert.
Deutlicher noch bewegte sich der Markt für Mehrfamilienhäuser, also für ganze Zinshäuser. 655 Kauffälle bedeuten ein Plus von 15 Prozent, der Geldumsatz von 1.224,58 Millionen Euro dagegen ein Plus von 47 Prozent. Rechnerisch kostete ein Mehrfamilienhaus 2025 im Mittel rund 1,87 Millionen Euro, nach etwa 1,46 Millionen Euro im Vorjahr. Ob die Preise je Objekt gestiegen sind oder schlicht größere Häuser gehandelt wurden, lässt sich aus der Summe allein nicht ableiten – beides ergibt dieselbe Zahl.
112 Kaufverträge machen fast ein Viertel des Geldumsatzes aus
Die schiefste Verteilung des ganzen Berichts steht beim Gewerbe. Für gewerblich genutzte Gebäude wurden 112 Kauffälle registriert, 78 Prozent mehr als im Vorjahr, mit einem Geldumsatz von 1.282,23 Millionen Euro und einem Plus von 15 Prozent. Das heißt: 1,4 Prozent aller Kaufverträge stehen für gut 22 Prozent des gesamten Geldumsatzes. Wenn in einem Jahr drei große Bürohäuser den Eigentümer wechseln, sieht der Kölner Markt gleich anders aus – und wenn nicht, ebenso.
Bei den unbebauten Grundstücken zeigt sich derselbe Effekt in kleinerem Maßstab. Die Zahl der Fälle sank leicht um 1 Prozent auf 265, der Geldumsatz stieg dennoch um 29 Prozent auf 364,88 Millionen Euro, und die gehandelte Fläche nahm um 45 Prozent auf 1.358,00 Tausend Quadratmeter zu. Es wurden also weniger, dafür deutlich größere Flächen verkauft. Für die Bauleistung der kommenden Jahre ist das die interessantere Zahl, denn auf unbebauten Grundstücken entsteht der Wohnraum von 2029 und 2030.
Links und rechts des Rheins laufen die Bodenpreise auseinander
Bei den Richtwerten wird es kleinteilig, und genau dort steckt die eigentliche Nachricht. Die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen stiegen im Durchschnitt um 3 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gingen die beiden Stadthälften auseinander: linksrheinisch, Deutz eingerechnet, um 3 Prozent, rechtsrheinisch ohne Deutz um knapp 6 Prozent. Der Bodenpreisindex für den individuellen Wohnungsbau stieg linksrheinisch um 3 Prozent – und sank rechtsrheinisch um 5 Prozent. Für den Geschosswohnungsbau blieb er bei plus/minus null.
Auf den ersten Blick ist das ein Widerspruch: Rechts des Rheins werden Häuser teurer, während der Boden billiger wird. Es ist keiner. Der Immobilienrichtwert beschreibt das fertige Objekt samt Grundstück, der Bodenpreisindex nur den Boden. Steigt der Wert des Hauses – etwa weil energetisch sanierte Bestandsimmobilien stärker nachgefragt werden – und gibt der Bodenanteil zugleich nach, bewegen sich beide Größen gegenläufig. Für den Verkauf eines Grundstücks in Porz oder Kalk heißt das trotzdem: Die Verhandlungsgrundlage ist eine andere als vor einem Jahr. Bodenrichtwerte für Gewerbegrundstücke blieben im Übrigen überwiegend unverändert.
Auch zwischen den Stadtbezirken klaffen Vertragszahl und Geldsumme auseinander. Die Innenstadt führt beim Umsatz mit 1.478.664.916 Euro aus 1.143 Kaufverträgen, das sind 26 Prozent des gesamten Geldumsatzes. Lindenthal kommt auf mehr Verträge, nämlich 1.312, aber nur auf 874.053.724 Euro und damit 15 Prozent. Rechnerisch stehen in der Innenstadt rund 1,29 Millionen Euro hinter einem Vertrag, in Lindenthal rund 666.000 Euro. Die Innenstadt ist der Bezirk der großen Objekte, Lindenthal der Bezirk der vielen Wohnungen.
Für Käufer verschiebt der Bericht die Verhandlungsgrundlage
Für die eigene Rechnung ist dieser Bericht mehr wert als jede Marktprognose eines Maklerhauses, weil er keine Angebotspreise auswertet, sondern beurkundete Kaufpreise. Wer verkauft, kann damit belegen, dass ein Preis marktüblich ist; wer kauft, kann damit begründen, warum er es nicht ist. Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und Grundstücksmarktberichte für Nordrhein-Westfalen sind über das Portal BORIS-NRW abrufbar, die Geschäftsstelle in Köln erreicht man nach Angaben der Stadt montags bis freitags von 8 bis 12 Uhr nach Terminvereinbarung. Für die Bodenrichtwertkarte erhebt die Stadt eine Gebühr.
Was folgt daraus für 2026? Der Bericht beschreibt das Jahr 2025 und macht keine Prognose, und diese Redaktion tut es auch nicht. Festhalten lässt sich nur, was die Zahlen hergeben: Der Markt hat wieder Volumen, aber kein Tempo, das Preisniveau von 2021 ist nicht zurück, und der Gesamtumsatz hängt an einigen wenigen großen Abschlüssen. Wer in diesem Jahr eine Wohnung in Köln kauft, verhandelt in einem Markt, in dem wieder mehr Interessenten unterwegs sind – aber in dem die Verkäuferseite ihre Preisvorstellungen zum ersten Mal seit Jahren wieder mit steigenden Richtwerten begründen kann. Genau deshalb lohnt es sich, den Richtwert für die eigene Straße vor dem Notartermin nachzuschlagen.