550 statt 475 Prozent: Was der neue Hebesatz Kölner Haushalte kostet

Seit Januar gilt in Köln ein Grundsteuer-B-Hebesatz von 550 Prozent. Bei unverändertem Messbetrag sind das 15,8 Prozent mehr – und über die Betriebskostenabrechnung landet der Aufschlag auch bei Mietern.

Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Köln für die Grundsteuer B ein Hebesatz von 550 Prozent. Der Rat der Stadt hat ihn am 16. Dezember 2025 auf Grundlage der Beschlussvorlage 3462/2025 festgesetzt, ungeändert gegenüber dem Vorschlag der Verwaltung. Zuvor lag der Satz bei 475 Prozent. Der Hebesatz der Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft bleibt unverändert bei 165 Prozent.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet der Sprung von 475 auf 550 Prozent einen Aufschlag von 75 Prozentpunkten. Bezogen auf den bisherigen Satz sind das 15,8 Prozent mehr Grundsteuer – vorausgesetzt, der zugrunde liegende Steuermessbetrag bleibt unverändert. Wer 2025 einen Messbetrag von 100 Euro hatte, zahlte 475 Euro im Jahr; bei gleichem Messbetrag sind es 2026 genau 550 Euro. Die Differenz beträgt 75 Euro.

Der Hebesatz ist der letzte Faktor einer Kette, die beim Finanzamt beginnt

Die Grundsteuer entsteht in mehreren Schritten, und nur der letzte liegt bei der Stadt. Das Finanzamt bewertet das Grundstück und setzt daraus einen Grundsteuerwert fest. Aus diesem Wert ergibt sich über eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl der Steuermessbetrag. Erst auf diesen Messbetrag wendet die Kommune ihren Hebesatz an – das Ergebnis steht im Grundsteuerbescheid.

Diese Arbeitsteilung ist der Grund dafür, dass zwei Nachbarn beim selben Hebesatz sehr unterschiedliche Bescheide bekommen können. Über die Bewertung entscheidet das Finanzamt, über den Hebesatz der Rat. Wer den Messbetrag für falsch hält, muss sich deshalb an das Finanzamt wenden und nicht an die Stadt. Und wer den Hebesatz für zu hoch hält, greift damit eine politische Entscheidung an, keine Bewertungsfrage.

Dass die Messbeträge alles andere als feststehen, zeigt die Vorlage der Verwaltung selbst. Die Kölner Finanzämter übermittelten der Stadt zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch wöchentlich rund 600 Messbescheide, viele davon Korrekturen von Amts wegen. Das Gesamtvolumen der Messbeträge war zum Stichtag 27. Oktober 2025 auf rund 48,38 Millionen Euro gesunken. Als Ursachen nennt die Vorlage 3462/2025 unter anderem offensichtlich fehlerhafte Eingaben von Eigentümerinnen und Eigentümern in der elektronischen Steuererklärung sowie Missverständnisse zur Bedeutung einzelner Eingabefelder.

Über die Nebenkosten zahlen auch Mieterinnen und Mieter mit

Die Grundsteuer bleibt nicht bei den Eigentümern. § 2 der Betriebskostenverordnung zählt unter Nummer 1 die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks zu den Betriebskosten und nennt dort ausdrücklich die Grundsteuer. Sieht der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vor, taucht der Aufschlag in der Nebenkostenabrechnung auf. Vermietete Grundstücke geben die Erhöhung also weiter, selbstgenutzte nicht.

Ankommen wird der Aufschlag bei den meisten Haushalten mit Verzögerung. Nach § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Für das Kalenderjahr 2026 heißt das: Die Abrechnung kann bis Ende 2027 auf sich warten lassen. Wer im Sommer 2026 keine höhere Vorauszahlung leistet, ist deshalb nicht verschont – die Nachforderung kommt später.

Wie hoch der Anteil je Wohnung ausfällt, lässt sich pauschal nicht sagen. Die Grundsteuer wird für das gesamte Grundstück festgesetzt und in der Abrechnung nach dem vereinbarten Umlageschlüssel verteilt. Ein Mehrfamilienhaus mit vielen kleinen Wohnungen verteilt denselben Betrag auf mehr Schultern als ein Haus mit wenigen großen. Die prozentuale Steigerung ist dagegen für alle gleich, solange der Messbetrag des Grundstücks unverändert bleibt.

Versäumt der Vermieter die Zwölfmonatsfrist, kann er eine Nachforderung nach derselben Vorschrift nicht mehr geltend machen, sofern er die Verspätung zu vertreten hat. Umgekehrt gilt für Mieterinnen und Mieter eine ebenso lange Frist: Einwendungen gegen die Abrechnung müssen sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang vorbringen. Danach sind sie ausgeschlossen. Die Grundsteuererhöhung ist damit für beide Seiten eine Angelegenheit mit Kalender.

Die 22,3 Millionen Euro sind nicht die ganze Erhöhung

Die Vorlage 3462/2025 weist als jährlichen Folgeertrag ab dem Haushaltsjahr 2026 einen Betrag von 22,3 Millionen Euro aus. Diese Zahl ist erklärungsbedürftig, denn sie misst nicht den Abstand zum alten Hebesatz von 475 Prozent. Sie misst den Abstand zu 503 Prozent – also zu jenem Satz, den die Verwaltung ohnehin für erforderlich hielt. Alles darunter ist in dieser Rechnung kein Mehrertrag, sondern Ausgleich.

Die Herleitung steht in der Vorlage. Der aufkommensneutral kalkulierte Planansatz für die Grundsteuer B beträgt 2026 exakt 238.454.600 Euro. Um ihn auf Basis des zuletzt gemeldeten Messbetragsvolumens von 48,38 Millionen Euro zu erreichen, wäre ein Hebesatz von 493 Prozent nötig gewesen. Weil die Messbeträge weiter sinken, schlug die Verwaltung einen Sicherheitsaufschlag von 10 Prozentpunkten vor – rückblickend, schreibt sie, wären 20 Prozentpunkte zielführend gewesen. Damit landet die Rechnung bei 503 Prozent.

Hinter dem Wort aufkommensneutral steckt dabei kein Versprechen an den einzelnen Haushalt. Gemeint ist, dass eine Kommune nach der Grundsteuerreform insgesamt so viel einnimmt wie zuvor. Innerhalb dieser Summe verschiebt sich die Last: Die Neubewertung der Grundstücke durch die Finanzämter führte nach Darstellung der Vorlage für einen Teil der Eigentümerinnen und Eigentümer zu einer höheren, für andere zu einer geringeren Grundsteuer. Solche Verschiebungen bezeichnet die Verwaltung als zwangsläufig und reformimmanent.

Von 503 auf 550 Prozent sind es weitere 47 Prozentpunkte, und genau die ergeben die 22,3 Millionen Euro. Für Eigentümer und Mieter ist diese Unterscheidung ohne Belang: Sie zahlen die Differenz zu 475 Prozent, nicht die zu 503. Für die Bewertung des Beschlusses ist sie zentral. Ein Teil der Erhöhung gleicht wegbrechende Messbeträge aus, der andere Teil ist eine Steuererhöhung im klassischen Sinn.

Der Weg führte von 464 über 475 zu 550 Prozent

Am Anfang stand eine Empfehlung des Landes. Das nordrhein-westfälische Finanzministerium berechnete für die Städte und Gemeinden aufkommensneutrale Hebesätze und empfahl Köln für die Grundsteuer B einen Satz von 464 Prozent. Die Stadt hielt die zugrunde liegenden Daten für veraltet, rechnete im Herbst 2024 auf eigener Datenbasis und kam auf 475 Prozent – 11 Prozentpunkte über der Landesempfehlung. Diesen Satz beschloss der Rat am 12. Dezember 2024.

Die eigene Rechnung erwies sich als zu optimistisch. Statt der geplanten 236,75 Millionen Euro wird die Grundsteuer 2025 nach dem Stand der Vorlage nur rund 229,81 Millionen Euro einbringen, also rund 6,94 Millionen Euro weniger. Über die laufenden Korrekturen der Finanzämter hatte die Verwaltung die Gremien bereits mit der Mitteilung 1213/2025 für die Sitzung des Finanzausschusses am 26. Mai 2025 informiert. Der Ausfall für die Vergangenheit lässt sich nach Darstellung der Vorlage nicht mehr vermeiden.

Die Grundsteuer ist für Köln nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer die drittwichtigste Steuerquelle. Sie gilt der Verwaltung als besonders stabil, weil sie sich weitgehend konjunkturunabhängig entwickelt; die langjährige durchschnittliche jährliche Steigerungsrate beziffert die Vorlage auf lediglich 0,72 Prozent. Genau diese Trägheit macht sie als Stellschraube attraktiv. Wer die Einnahme in einem einzelnen Jahr spürbar erhöhen will, muss am Hebesatz drehen.

„… intransparente Steuererhöhungen quasi „im Windschatten der Reform“ sollten aber ausdrücklich vermieden werden.“

Beschlussvorlage 3462/2025 der Stadt Köln, Begründung zum Transparenzgebot der Grundsteuerreform

Diesen Satz schreibt die Verwaltung selbst in die Begründung ihres Erhöhungsvorschlags. Sie hält die Anhebung dennoch für vertretbar und führt dafür zwei Argumente an. Erstens sei ein Teil rechnerisch erforderlich, um das aufkommensneutrale Volumen überhaupt zu erreichen. Zweitens liege Köln auch mit 550 Prozent noch unter dem sogenannten Nivellierungshebesatz des Landes.

Der Nivellierungshebesatz ist ein Rechenwert aus dem kommunalen Finanzausgleich. Nach der Ergänzung der Landesregierung vom 11. November 2025 zum Gemeindefinanzierungsgesetz 2026 soll er für kreisfreie Städte bei 609 Prozent liegen, für kreisangehörige Gemeinden sogar bei 639 Prozent. Liegt eine Kommune darunter, wird ihr bei den Schlüsselzuweisungen eine höhere fiktive Steuerkraft unterstellt, als sie tatsächlich erzielt. Köln bleibt mit 550 Prozent also weiterhin unter dem Wert, an dem das Land seine Zuweisungen ausrichtet.

Der Gremienlauf dauerte acht Tage. Die Vorlage wurde am 5. Dezember 2025 freigegeben; der Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen, Vergabe, Internationales behandelte sie am 8. Dezember ohne Votum, der Finanzausschuss empfahl sie am 15. Dezember ungeändert, der Rat beschloss sie am 16. Dezember ungeändert. Die Eile hatte einen Grund, den die Dringlichkeitsbegründung selbst nennt: Ohne Beschluss noch im Jahr 2025 wäre die fristgerechte Veranlagung zu Beginn des Jahres 2026 nicht zu sichern gewesen. Eine Beibehaltung der 475 Prozent hätte nach Darstellung der Vorlage auch für 2026 einen erheblichen Minderertrag bedeutet.

Die Satzung datiert vom 17. Dezember 2025 und trägt die Unterschrift von Oberbürgermeister Torsten Burmester. Öffentlich bekannt gemacht wurde sie am 18. Dezember 2025, in Kraft trat sie am 1. Januar 2026. Sie umfasst zwei Paragrafen und regelt beide Hebesätze in einem einzigen Dokument. Rechtsgrundlage sind die §§ 7 und 77 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, § 25 des Grundsteuergesetzes und § 1 des nordrhein-westfälischen Grundsteuerhebesatzgesetzes.

Die zweite Steuerart spielt in Köln finanziell kaum eine Rolle. Die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke bleibt bei 165 Prozent; ihr Gesamtertrag betrug im Jahr 2025 nach Angaben der Vorlage rund 80.000 Euro. Das entspricht etwa einem Dreitausendstel dessen, was die Grundsteuer B einbringt. Der Rat hat ihn nicht angetastet; die gesamte Mehreinnahme stammt damit aus der Grundsteuer B.

Bemerkenswert ist dabei, was Köln nicht getan hat. Das zuletzt genannte Landesgesetz erlaubt es den Kommunen ausdrücklich, für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzusetzen. Die Kölner Satzung führt beide Gruppen in § 1 Absatz 2 getrennt auf – Nichtwohngrundstücke im Sachwertverfahren, Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren – und setzt für beide denselben Satz von 550 Prozent an. Wohnen und Gewerbe werden in Köln also gleich belastet.

Was offen ist und wer es entscheidet

Die Frist, innerhalb derer Form- und Verfahrensfehler gerügt werden konnten, ist inzwischen abgelaufen. Die Satzung weist auf § 7 Absatz 6 Satz 1 der Gemeindeordnung hin: Die Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften kann nach Ablauf von sechs Monaten seit der Verkündung nicht mehr geltend gemacht werden. Gerechnet ab dem 18. Dezember 2025 endete diese Frist Mitte Juni 2026. Ausgenommen bleiben die in der Vorschrift genannten Fälle, etwa eine nicht ordnungsgemäße Bekanntmachung oder eine vorher gerügte Verletzung.

Offen ist, wie lange der Satz von 550 Prozent gilt. Die Verwaltung geht in der Vorlage ausdrücklich davon aus, dass das Messbetragsvolumen weiter sinken wird, und hatte schon 2024 darauf hingewiesen, dass eine erneute Korrektur in Folgejahren nötig werden kann. Entscheiden wird darüber wieder der Rat, im Zusammenhang mit dem nächsten Haushalt. Ein Automatismus ist der Hebesatz nicht.

Offen ist außerdem, wie sich die Erhöhung auf die einzelnen Bescheide auswirkt. Weil die Finanzämter die Messbeträge fortlaufend korrigieren, zahlen längst nicht alle Kölner Grundstücke exakt 15,8 Prozent mehr als 2025. Wessen Messbetrag gesenkt wurde, zahlt weniger als diesen Aufschlag; wessen Messbetrag stieg, zahlt mehr. Eine Auswertung darüber, wie viele Kölner Grundstücke in welche Richtung korrigiert wurden, hat die Stadt nicht veröffentlicht.

Für die Zahlerinnen und Zahler steht der nächste Termin dagegen fest. Nach § 28 des Grundsteuergesetzes wird die Grundsteuer zu je einem Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig; wer nicht mehr als 15 Euro im Jahr zahlt, entrichtet den Betrag am 15. August in einer Summe. Die dritte Rate des ersten Jahres mit dem neuen Hebesatz ist damit in gut drei Wochen fällig. Wer stattdessen einmal jährlich am 1. Juli zahlen möchte, muss das nach § 28 Absatz 3 bis zum 30. September des Vorjahres beantragen.