Die DEVK gibt ihren Turm am Kölner Zoo endgültig auf

Acht Jahre Planung, ein Architektenwettbewerb, zwei Türme im Siegerentwurf – und dann die Absage. Warum die DEVK an der Riehler Straße nicht mehr baut und was aus dem Zooparkhaus werden soll.

An der Riehler Straße 190 steht das Zooparkhaus, ein Zweckbau, dem man seine Aufgabe ansieht. Acht Jahre lang war sein Grundstück der Ort, an dem die DEVK Versicherungen ein Hochhaus errichten wollten. Seit dem 25. März 2026 ist diese Idee erledigt: Der Vorstand des Kölner Versicherers hat beschlossen, den Turm nicht zu bauen. Die Begründung, die das Unternehmen an jenem Tag veröffentlichte, lässt sich auf einen Satz bringen – die Rechnung geht nicht mehr auf.

Zwei Entwicklungen führt die DEVK dafür an, die sich seit 2018 durchgesetzt haben: das Arbeiten von zu Hause und die fortschreitende Digitalisierung. Beides senkt den Bedarf an Bürofläche, und zwar nach Darstellung des Unternehmens nicht nur im eigenen Haus, sondern auch bei jenen Mietern, die man für die nicht selbst genutzten Etagen gebraucht hätte. Ein Bürohochhaus trägt sich nur, wenn die Flächen vermietet sind; wer sie nicht vermietet bekommt, zahlt Zinsen, Abschreibung und Betriebskosten für leere Stockwerke. Das ursprüngliche Konzept sei unter den heutigen Bedingungen wirtschaftlich nicht mehr tragfähig, heißt es in der Mitteilung vom 25. März 2026.

Der Grund klingt banal und ist es nicht. Wenn ein Teil der Belegschaft zwei Tage in der Woche zu Hause arbeitet, braucht ein Unternehmen nicht automatisch zwei Fünftel weniger Fläche – aber es braucht andere Fläche, und es braucht sie an anderer Stelle. Aus festen Arbeitsplätzen werden geteilte, aus Einzelbüros Besprechungsräume, und die Rechnung, die 2018 mit einem wachsenden Flächenbedarf begonnen hatte, dreht sich um. Ein Hochhaus ist die unflexibelste denkbare Antwort auf eine Frage, die sich alle drei Jahre neu stellt: Es ist teuer, es dauert lange, und man kann es nicht zur Hälfte bauen.

Der Turm war von Anfang an eher Kapitalanlage als Arbeitsplatz

Dass ein Versicherer ein Hochhaus baut, hat einen betriebswirtschaftlichen Grund, den man kennen sollte, um die Absage zu verstehen. Versicherer nehmen Beiträge ein, die sie erst Jahre oder Jahrzehnte später auszahlen, und legen das Geld in der Zwischenzeit an – in Anleihen, in Aktien, in Immobilien. Eine vermietete Büroimmobilie ist in dieser Logik ein Wertpapier aus Stein: Sie soll über sehr lange Zeiträume eine planbare Rendite abwerfen und die Verpflichtungen aus den Policen absichern. Genau so hat der DEVK-Chef Rüßmann das Vorhaben im Dezember 2023 selbst eingeordnet, als er in einem Podcast über den geplanten Turm sprach.

„Wir werden in diesen Turm zunächst wahrscheinlich gar nicht einziehen“

DEVK-Chef Rüßmann in einem Podcast, zitiert vom Branchendienst Versicherungswirtschaft heute am 11. Dezember 2023

Der Satz war ehrlich und politisch teuer. Vier Tage später überschrieb derselbe Branchendienst einen Bericht mit „DEVK kalt erwischt“; nach seiner Darstellung forderte daraufhin eine Grünen-Politikerin, die Pläne neu zu bewerten. Der Grund liegt auf der Hand: Die Stadt hatte an dieser Stelle eine Hochhausplanung betrieben, die der Stadtentwicklungsausschuss nach Darstellung des Dienstes im Januar 2023 ausdrücklich weiterverfolgen wollte. Ein Turm, in den der Bauherr selbst nicht einzieht, ist für eine Kommune etwas anderes als eine Konzernzentrale mit Arbeitsplätzen.

Die Vorgeschichte reicht bis zu einem Umzugsgedanken nach Leverkusen

Die Reibung mit der Stadt ist älter als die Zweifel an der Rendite. Im Juli 2022 berichtete der Fachdienst Versicherungswirtschaft heute, Neubau und Sanierung stünden still, und wählte dafür die Überschrift „Neubau und Sanierung stehen still: DEVK verzweifelt an Kölner Bauamt“. Zwei Wochen zuvor hatte derselbe Dienst gefragt, ob es den Versicherer bald nach Leverkusen ziehe. Ein Unternehmen mit einer vierstelligen Zahl von Arbeitsplätzen, das laut über einen Wegzug nachdenkt, ist in jeder Stadt ein Signal – in Köln, das sich seit Jahrzehnten als Versicherungsstandort versteht, ist es eines mit Nachhall.

Zwischenzeitlich sah es nach einem Vorzeigeverfahren aus. Im Januar 2024 stellte die DEVK fünf Architektenmodelle öffentlich vor und bat die Kölnerinnen und Kölner um ihre Meinung; ein halbes Jahr später war der Wettbewerb entschieden. Der Siegerentwurf kam vom Kölner Büro JSWD, doch der Fachdienst hielt schon damals fest, dass die Realisierung offen bleibe und auch die Zweit- und Drittplatzierten im Rennen seien. Rückblickend war das der ehrlichste Satz des ganzen Verfahrens.

Zwischen der Festlegung des Vorstands und der Absage lagen 13 Monate. Am 18. Februar 2025 meldete der Branchendienst, die DEVK habe ihre Baupläne festgezurrt; vorgesehen war demnach der JSWD-Entwurf mit zwei Türmen, von denen einer annähernd die Höhe des Kölner Doms erreichen sollte. Als frühesten Fertigstellungstermin nannte der Dienst 2032. Acht Monate später, im Oktober 2025, teilte die DEVK mit, sie stelle die Hochhauspläne auf den Prüfstand. Wer solche Formulierungen häufiger liest, ahnt, wie sie meistens ausgehen.

• Juli 2022: Erst steht die Frage im Raum, ob der Versicherer nach Leverkusen abwandert; zwei Wochen später titelt der Fachdienst „Neubau und Sanierung stehen still: DEVK verzweifelt an Kölner Bauamt“.
• Januar 2023: „Streit um DEVK-Neubau geht in die nächste Runde“ – der Stadtentwicklungsausschuss will die Hochhausplanung voranbringen, die DEVK hält sich einen Standortwechsel offen.
• Dezember 2023: Der DEVK-Chef sagt öffentlich, man werde in den Turm zunächst wahrscheinlich gar nicht einziehen.
• Januar 2024: Die DEVK stellt fünf Architektenmodelle vor und bittet um Rückmeldungen aus der Stadt.
• Juli 2024: Der Wettbewerb ist entschieden, der Siegerentwurf stammt vom Kölner Büro JSWD – die Umsetzung bleibt ausdrücklich offen.
• Februar 2025: Der Vorstand legt sich auf die Baupläne fest; als frühester Fertigstellungstermin wird 2032 genannt.
• Oktober 2025: Die DEVK überdenkt die Hochhauspläne und prüft alternative Nutzungskonzepte.
• 25. März 2026: Der Vorstand entscheidet endgültig gegen den Turm.

Wer diese Reihe liest, erkennt ein Muster, das nicht nur für die DEVK gilt. Zwischen der ersten Idee und der Entscheidung, ob wirklich gebaut wird, vergehen in Köln Jahre – und in diesen Jahren verändern sich genau die Größen, an denen die Wirtschaftlichkeit hängt: Baupreise, Finanzierungskosten, Mietnachfrage. Die DEVK schreibt selbst, seit 2018 hätten sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erheblich verändert. Konkreter wird sie nicht: Weder nennt sie eine Kostenschätzung für den Turm noch die Rendite, mit der sie einmal gerechnet hatte. Beides wären die aufschlussreicheren Zahlen gewesen.

Die Sanierung der Zentrale läuft weiter, der Wiedereinzug ist für 2028 geplant

Aufgegeben ist der Turm, nicht der Standort. Die DEVK saniert ihre Zentrale an der Riehler Straße 190 umfassend weiter; nach Angaben des Unternehmens sollen etwa 2.400 Mitarbeitende im ersten Halbjahr 2028 dorthin zurückkehren. Das ist eine Ansage mit Vorbehalt, denn das erste Halbjahr 2028 liegt fast zwei Jahre voraus, und Kernsanierungen im Bestand halten sich selten an Halbjahresangaben. Wo die Beschäftigten bis dahin arbeiten und wie viel Ausweichfläche der Konzern dafür angemietet hat, teilte die DEVK nicht mit.

Für die Bilanz sind Sanierung und Neubau ohnehin zwei verschiedene Dinge. Das eigene Verwaltungsgebäude ist selbst genutztes Anlagevermögen; es muss sich nicht am Mietmarkt beweisen, sondern nur die eigene Belegschaft unterbringen. Ein Turm mit Mietflächen dagegen wäre eine Kapitalanlage gewesen, die sich Jahr für Jahr an ihrer Rendite messen lassen muss und die in der Solvenzrechnung eines Versicherers mit Eigenmitteln zu unterlegen ist. Dass die DEVK das eine fortführt und das andere streicht, ist deshalb kein Widerspruch, sondern die Trennung zweier Rechnungen.

Für das Grundstück des Zooparkhauses bleibt die Lage offen – und das ausdrücklich. Die DEVK erklärte, sie bleibe mit der Stadt Köln über alternative Flächennutzungen im Gespräch und habe weiterhin Interesse daran, das Grundstück zu erwerben. Geprüft würden Nutzungskonzepte, die zukunftsfähig seien und die Parkplatzbedarfe des Kölner Zoos berücksichtigten. Was das heißt, steht nicht in der Mitteilung: Parkhaus mit Wohnungen darüber, Parkhaus mit kleinerem Büroanteil oder schlicht ein Ersatzbau – mit dieser Formulierung ist alles davon vereinbar.

„Der Turm wird nicht gebaut. Das ursprüngliche Konzept ist unter den heutigen Bedingungen wirtschaftlich nicht mehr tragfähig.“

DEVK Versicherungen in ihrer Pressemitteilung vom 25. März 2026

Offen ist damit auch, was aus dem Planungsrecht wird. Ob die Stadt Köln die Hochhausplanung für das Areal weiterverfolgt, obwohl der Bauherr abgesprungen ist, oder ob das Verfahren neu aufgesetzt werden muss, geht aus der Mitteilung des Versicherers nicht hervor; das Unternehmen spricht lediglich von Gesprächen über alternative Flächennutzungen. Eine eigene Darstellung der Stadt zu diesem Punkt ist über die Pressemitteilungen der DEVK naturgemäß nicht zu bekommen.

Auf der Beitragsrechnung wird sich davon nichts zeigen

Was bedeutet die Entscheidung für Menschen, die bei der DEVK eine Police haben? Zunächst nichts, was sich auf einer Abrechnung ablesen ließe. Ein einzelnes Immobilienprojekt bestimmt weder den Beitrag einer Kfz-Versicherung noch die Überschussbeteiligung einer Lebensversicherung; der Kapitalanlagebestand eines Versicherers dieser Größe ist dafür zu breit gestreut. Wer allerdings wissen will, wie ein Unternehmen mit anvertrautem Geld umgeht, erfährt aus solchen Entscheidungen mehr als aus jeder Imagebroschüre: Ein Projekt nach acht Jahren zu stoppen, kostet die bereits verbrauchten Planungskosten – es gegen die eigene Rechnung weiterzuführen, hätte über Jahrzehnte gekostet.

Konkreter wird es für die Nachbarschaft. Wer den Zoo besucht, stellt sein Auto in einem Parkhaus ab, dessen Zukunft an einer Entscheidung hing, die nun zur Hälfte gefallen ist: Der Turm kommt nicht, was stattdessen kommt, ist unklar. Verhandelt wird das zwischen der DEVK und der Stadt Köln, einen Zeitplan dafür hat bislang keine der beiden Seiten genannt. An der Parkgebühr am Zoo ändert sich bis dahin nichts – für die Frage, wie viel Bürofläche Köln in den kommenden zehn Jahren wirklich braucht, ist die Absage eine der klareren Antworten der vergangenen Jahre.