Teilplan A beschlossen: Baurecht für 650 Wohnungen im Deutzer Hafen

Der Rat hat am 2. Juli den Bebauungsplan für fünf Baufelder auf der östlichen Seite des Deutzer Hafens beschlossen. Mindestens 650 Wohnungen sollen dort entstehen, 30 Prozent öffentlich gefördert.

Der Rat der Stadt Köln hat am Donnerstag, 2. Juli 2026, den Bebauungsplan „Teilplan A“ für den Deutzer Hafen beschlossen. Damit besteht Planungsrecht für die Baufelder 03, 04, 05, 06 und Ost 03 auf der östlichen Seite des Hafenbeckens. Mindestens 650 Wohnungen sollen dort entstehen, 30 Prozent davon öffentlich gefördert; ein weiterer Anteil ist für das preisgedämpfte Segment vorgesehen. Die Stadt teilte den Beschluss am 3. Juli 2026 mit.

Neben dem Wohnen setzt der Plan weitere Nutzungen fest. Vorgesehen sind Kindertagesstätten, ein Sondergebiet für Einzelhandel sowie Gastronomie. Die Essigfabrik wird als „Sondergebiet Kultur“ festgesetzt, und zwar unter Berücksichtigung eines künftigen Nutzungskonzepts. Welches Konzept das sein wird, geht aus der Mitteilung nicht hervor.

Ein Bebauungsplan ist eine Satzung und regelt, was auf einer Fläche zulässig ist. Er verpflichtet niemanden, davon Gebrauch zu machen. Für den Deutzer Hafen heißt das: Der Beschluss vom 2. Juli macht die 650 Wohnungen möglich, er bestellt sie nicht. Den Abstand zwischen Planungsrecht und gebauter Wohnung überbrückt kein Ratsbeschluss.

Fünf Baufelder von einem Areal mit 37,7 Hektar

Teilplan A deckt einen Ausschnitt eines deutlich größeren Vorhabens ab. Die städtische Entwicklungsgesellschaft moderne stadt beziffert das Plangebiet auf 37,7 Hektar, davon 8,1 Hektar Wasserfläche. Auf den verbleibenden rund 29,6 Hektar sollen etwa 560.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche entstehen. Zielgröße des Gesamtprojekts sind rund 3.000 Wohnungen für etwa 6.900 Einwohnerinnen und Einwohner sowie Büroflächen für rund 6.000 Arbeitsplätze.

Die Wasserfläche von 8,1 Hektar ist dabei mehr als eine Randnotiz. Sie macht gut ein Fünftel des Plangebiets aus und bleibt als Hafenbecken erhalten; um sie herum ordnet sich das Quartier. Für die Dichte bedeutet das, dass die rund 560.000 Quadratmeter Geschossfläche auf den verbleibenden Landflächen unterzubringen sind. Rechnerisch entspricht das einer Geschossflächenzahl von knapp 1,9 – bezogen auf die gesamte Landfläche des Plangebiets, nicht auf einzelne Baufelder.

Die Zielzahlen beschreiben ein Quartier, das nicht nur Wohnort sein soll. Rund 6.900 künftigen Einwohnerinnen und Einwohnern stehen Büroflächen für rund 6.000 Arbeitsplätze gegenüber. Auf zehn Bewohner kämen damit rechnerisch fast neun Arbeitsplätze. Wie sich die rund 560.000 Quadratmeter Geschossfläche auf Wohnen, Büro und übrige Nutzungen verteilen, geht aus den veröffentlichten Projektdaten nicht hervor.

Aus den beiden Zielgrößen lässt sich außerdem die zugrunde gelegte Belegung ablesen. Rund 6.900 Einwohner auf rund 3.000 Wohnungen ergeben rechnerisch 2,3 Personen je Wohnung. Das ist eine Planungsannahme, keine Prognose; ob sie eintritt, hängt an den Wohnungsgrößen und daran, wer einzieht. Für die Dimensionierung von Kitas, Schulen und Freiflächen ist genau diese Annahme aber die Rechengrundlage.

Die 650 Wohnungen aus Teilplan A entsprechen damit gut einem Fünftel der Gesamtzahl. Der Rat hat also nicht das Quartier beschlossen, sondern dessen ersten Abschnitt. Für die übrigen Baufelder gilt weiterhin kein neues Planungsrecht. Wann und in welchen Zuschnitten die nächsten Teilpläne folgen, hat die Stadt in ihrer Mitteilung nicht angegeben.

Die Nummerierung der Baufelder verrät zudem, dass Teilplan A nicht am Anfang beginnt. Beschlossen wurden die Felder 03, 04, 05, 06 und Ost 03. Welche Flächen die niedrigeren Nummern tragen und wann sie an die Reihe kommen, nennt die Mitteilung nicht; auch für die westliche Hafenseite fehlt eine Angabe. Der Rat hat mit Teilplan A eine Reihenfolge begonnen, deren weitere Glieder noch nicht öffentlich terminiert sind.

Zur Einordnung hilft die städtische Baubilanz. In ganz Köln wurden im Jahr 2025 insgesamt 2.323 Wohnungen baurechtlich genehmigt. Die mindestens 650 Wohnungen aus Teilplan A entsprechen rund 28 Prozent dieser Jahresmenge – allerdings verteilt über mehrere Jahre und ohne dass bislang ein einziger Bauantrag vorläge. Ein Bebauungsplan schafft die Voraussetzung für Genehmigungen, er ersetzt sie nicht.

Die 30 Prozent geförderter Wohnungen sind eine Untergrenze

Von den mindestens 650 Wohnungen sollen 30 Prozent öffentlich gefördert werden. Rechnerisch sind das mindestens 195 Wohnungen im ersten Abschnitt. Beide Zahlen sind Mindestwerte, denn die Stadt nennt 650 ausdrücklich als Untergrenze. Fällt die tatsächliche Zahl höher aus, steigt die Zahl der geförderten Wohnungen entsprechend mit.

Zusätzlich soll ein weiterer Anteil im preisgedämpften Segment entstehen. Wie hoch dieser Anteil ist, teilte die Stadt nicht mit. Damit bleibt auch der Teil des Quartiers unbeziffert, der weder gefördert noch preisgedämpft sein wird. Für die Frage, wie bezahlbar der Deutzer Hafen am Ende wird, ist genau diese Aufteilung entscheidend.

Die Quote von 30 Prozent gilt auch für das Gesamtprojekt. Die Entwicklungsgesellschaft führt sie in ihren Projektdaten für alle rund 3.000 Wohnungen. Auf das ganze Quartier gerechnet wären das rund 900 öffentlich geförderte Wohnungen. Bezogen ist davon bislang keine – Teilplan A schafft zunächst nur das Baurecht für den ersten Abschnitt.

Wie die Förderung im Einzelnen aussieht, regelt der Bebauungsplan nicht. Der Plan sichert die Quote planungsrechtlich; die konkreten Bindungen an Miethöhe und Belegung entstehen erst mit den Förderzusagen für die einzelnen Vorhaben. Wie viele der mindestens 195 Wohnungen wann tatsächlich gefördert bezogen werden können, hängt an diesen Zusagen. Angaben dazu liegen nicht vor.

Wem die Baufelder gehören, teilte die Stadt nicht mit. Die Entwicklungsgesellschaft moderne stadt spricht von Baufeldentwicklung und von Investitionsperspektiven, was auf eine Vermarktung an Dritte hindeutet. Ob die Felder verkauft, in Erbbaurecht vergeben oder von städtischen Gesellschaften selbst bebaut werden, geht aus den vorliegenden Mitteilungen nicht hervor. Für die Frage, wie verlässlich die Quote von 30 Prozent am Ende ist, wäre das eine wichtige Auskunft.

„Der Deutzer Hafen kommt in eine Phase, in der aus Planung, Infrastruktur und Baufeldentwicklung konkrete Investitionsperspektiven werden.“

Andreas Röhrig, Geschäftsführer der moderne stadt GmbH, in einer Mitteilung vom 6. Mai 2026

Mühlen, Drehbrücke und Essigfabrik bleiben stehen

Der Deutzer Hafen wird nicht auf einer leeren Fläche gebaut. Das Areal war ein Industriehafen; die Mühlengebäude prägen bis heute das Bild des Beckens, die Drehbrücke über der Hafeneinfahrt steht unter Denkmalschutz. Der Umbau zu einem gemischten Quartier ist deshalb auch eine Frage des Umgangs mit dem Bestand: Welche Bauten bleiben, welche verschwinden, welche bekommen eine neue Nutzung. Für die Essigfabrik hat der Rat diese Frage mit dem „Sondergebiet Kultur“ beantwortet, das konkrete Konzept bleibt offen.

Die Festsetzung als Sondergebiet ist dabei ein bewusst enges Instrument. Anders als ein allgemeines Wohn- oder Mischgebiet bindet sie eine Fläche an eine bestimmte Zweckbestimmung – hier Kultur, an anderer Stelle im Plangebiet Einzelhandel. Für die Essigfabrik bedeutet das, dass eine Umwandlung in Wohnen oder Büro nicht ohne Weiteres möglich wäre. Der Rat hat damit eine Nutzungsrichtung gesichert, deren konkrete Ausgestaltung noch aussteht.

„Die Mühlen sind wesentlicher Teil der DNA des Deutzer Hafens und prägen das Stadtbild.“

Dr. Thomas Werner, Stadtkonservator der Stadt Köln, in einer Mitteilung vom 6. Mai 2026

Für das Quartier führt die Entwicklungsgesellschaft außerdem eine Zertifizierung ins Feld. Sie weist ein DGNB-Vorzertifikat in Platin aus, das im Jahr 2020 mit einem Gesamterfüllungsgrad von 83,3 Prozent vergeben wurde. Der Masterplan stammt vom Kopenhagener Büro COBE; der integrierte Plan wurde 2018 abgeschlossen, unter Beteiligung von Ramboll Studio Dreiseitl, Transsolar und knp.bauphysik. Ein Vorzertifikat bewertet allerdings die Planung, nicht das gebaute Ergebnis.

Was in diesem Jahr vor Ort passiert

Sichtbar wird das Quartier zunächst im Freiraum. Nach Angaben der Entwicklungsgesellschaft von Anfang Mai 2026 hat die Umsetzung von Hafenpark und Promenade bereits begonnen. Der Bau einer Brücke soll im laufenden Jahr durch die Stadt Köln starten; die Gesellschaft bezeichnet ihn als zentralen Baustein für die Erschließung und für eine fußverkehrsfreundliche Entwicklung. Im nördlichen Bereich rund um die denkmalgeschützte Drehbrücke sollen in der zweiten Jahreshälfte 2026 die Arbeiten an den ersten Freianlagen beginnen.

Kindertagesstätten sieht der Plan vor, eine Zahl nennt die Stadt nicht. Auch zu Schulen enthält die Mitteilung vom 3. Juli keine Angabe; die Entwicklungsgesellschaft führt Schulen dagegen in ihrer Beschreibung des Gesamtquartiers auf, neben öffentlichen Plätzen, Parks und einer Promenade am Hafenbecken. Für den ersten Abschnitt mit mindestens 650 Wohnungen bleibt damit offen, welche soziale Infrastruktur wann bereitsteht. Über Standorte und Träger entscheidet die Stadt in eigenen Verfahren.

Für den Hochbau in Teilplan A nennen weder Stadt noch Entwicklungsgesellschaft einen Termin. Zwischen dem Satzungsbeschluss und dem ersten Bauantrag liegen die Vermarktung der Baufelder und die Entscheidungen künftiger Bauherren. Wer auf den fünf Baufeldern baut, ist bislang nicht mitgeteilt. Als zeitlichen Horizont für das Gesamtprojekt nennt die Entwicklungsgesellschaft das Jahr 2030 und darüber hinaus.

Diese Reihenfolge – erst Freiraum und Erschließung, dann Hochbau – ist bei Quartieren dieser Größe üblich und hat einen einfachen Grund. Ohne Straßen, Leitungen und Zugänge lässt sich kein Baufeld bebauen und keines verkaufen. Für Anwohnerinnen und Anwohner heißt das, dass am Deutzer Hafen in den kommenden Monaten vor allem Tiefbau zu sehen sein wird. Wohnungen entstehen später.

Die Erschließung ist damit kein Nebenaspekt, sondern die Bedingung für alles Weitere. Die Entwicklungsgesellschaft bezeichnet den Brückenbau ausdrücklich als zentralen Baustein für die Erschließung und für eine fußverkehrsfreundliche Entwicklung des Quartiers. Solange die Anbindung fehlt, sind auch beplante Baufelder schwer zu vermarkten. Der Bebauungsplan regelt die zulässige Nutzung, nicht den Zeitpunkt, zu dem sie erreichbar wird.

Was offen ist und wer entscheidet

Offen ist erstens der Zeitplan. Ein Bebauungsplan setzt keine Frist für die Bebauung; ob und wann gebaut wird, entscheiden die Eigentümer der Baufelder. Offen ist zweitens, wie hoch der preisgedämpfte Anteil ausfällt. Offen ist drittens das Nutzungskonzept für die Essigfabrik, das die Festsetzung als „Sondergebiet Kultur“ ausdrücklich voraussetzt.

Offen bleibt auch, wie sich das Vorhaben in der Kölner Gesamtbilanz niederschlägt. Die Stadt hatte 2025 mit 4.623 fertiggestellten Wohnungen den höchsten Wert seit zehn Jahren erreicht, zugleich aber einen Rückgang der Genehmigungen um rund 21 Prozent verzeichnet. Ein Quartier mit rund 3.000 Wohnungen kann diesen Rückgang über Jahre spürbar abfedern – vorausgesetzt, es entsteht. Baurecht allein baut keine Wohnung.

Die Zuständigkeiten sind dabei klar verteilt. Über das Planungsrecht entscheidet der Rat, über Erschließung und Brückenbau die Stadt, über die Baufeldentwicklung die moderne stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaus und der Gemeindeentwicklung mbH mit Sitz in der Brückenstraße 17. Geschäftsführer ist Andreas Röhrig. Den Projektstand präsentierte das Unternehmen im Mai 2026 auf der polis Convention.

Oberbürgermeister Torsten Burmester ordnete das Vorhaben Anfang Mai in einen größeren Zusammenhang ein: Mit Deutzer Hafen und Parkstadt Süd schaffe Köln langfristig Voraussetzungen für neuen Wohnraum und nachhaltige Stadtentwicklung, sagte er nach Angaben der Entwicklungsgesellschaft. Beide Projekte laufen über Jahrzehnte, nicht über Wahlperioden. Der Beschluss vom 2. Juli ist in dieser Rechnung ein Zwischenschritt – der erste, nach dem auf der östlichen Hafenseite überhaupt gebaut werden darf.

Der nächste formale Schritt ist die Bekanntmachung. Nach § 10 Absatz 3 des Baugesetzbuchs ist der Beschluss des Bebauungsplans ortsüblich bekannt zu machen; mit dieser Bekanntmachung tritt der Plan in Kraft, nicht schon mit dem Beschluss des Rates. Anzugeben ist dabei, wo der Plan mit Begründung eingesehen werden kann. Erst danach lassen sich auf den Baufeldern 03, 04, 05, 06 und Ost 03 Bauanträge auf den neuen Plan stützen.