Kölns Büromarkt schrumpft um 30 Prozent, die Spitzenmiete hält
Nur rund 74.000 Quadratmeter Bürofläche wurden in Köln im ersten Halbjahr umgesetzt. Der größte Abschluss kam von der Deutschen Bank – über 7.000 Quadratmeter. Der Leerstand steigt auf 5,6 Prozent.
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Rund 74.000 Quadratmeter Bürofläche sind im ersten Halbjahr 2026 auf dem Kölner Markt umgesetzt worden: knapp 30 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Das ist das Ergebnis des Büromarktberichts von Angermann NRW, der am 23. Juli vorgelegt wurde. Zur Einordnung: Die Fläche entspricht gut zehn Fußballfeldern – und sie liegt bei weniger als der Hälfte dessen, was dasselbe Haus für das Gesamtjahr 2026 noch für erreichbar hält. Die Spitzenmiete blieb dabei unverändert, die Durchschnittsmiete fiel um mehr als zwei Euro. Beides gehört zusammen.
Der Bericht führt den Rückgang ausdrücklich nicht auf fehlende Nachfrage zurück, sondern auf die Dauer der Entscheidungen: Suchprozesse ziehen sich, Vertragsabschlüsse verschieben sich nach hinten. Vor allem Unternehmen mit größerem Flächenbedarf sondieren den Markt über Monate und vergleichen Standorte und Angebote miteinander. Nicht selten endet das mit der Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags – und eine Verlängerung im Bestand taucht im Flächenumsatz gar nicht erst auf. Was in der Statistik wie ein Einbruch aussieht, ist zu einem Teil ein Aufschub.
„Die Nachfrage nach Büroflächen ist weiter vorhanden. Was den Unternehmen derzeit fehlt, ist die Planungssicherheit, die aus einer Suche eine Unterschrift macht.“
Alexander Wunderle, Managing Partner Investment & Landlord Services bei Angermann
Der Flächenumsatz ist die Kennziffer, an der Investoren, Projektentwickler und Stadtplaner den Zustand eines Bürostandorts ablesen. Er zählt, wie viel Fläche in einem Zeitraum neu vermietet oder von Eigennutzern bezogen wurde – nicht, wie viel Fläche insgesamt belegt ist. Sinkt er, verschwinden zunächst keine Arbeitsplätze; es sinkt die Zahl der Standortentscheidungen, die tatsächlich getroffen werden. Für eine Stadt ist das ein Frühindikator, kein Kassensturz. Es ist aber der Indikator, den Projektentwickler und finanzierende Banken zuerst lesen.
Der größte Abschluss des Halbjahres blieb bei 7.000 Quadratmetern
Angeführt wird die Liste von der Deutschen Bank, die 7.000 Quadratmeter an der Tunisstraße 19–23 angemietet hat. Dahinter folgt die Prüfungs- und Beratungsgesellschaft EY mit 5.300 Quadratmetern am Börsenplatz 1, ein Neuabschluss im Bestand. Auf Rang drei kommt MSIG mit 3.400 Quadratmetern Im Mediapark 8. Bemerkenswert ist weniger, was auf dieser Liste steht, als was fehlt: In den Größenklassen zwischen 8.000 und 12.000 Quadratmetern und oberhalb von 12.000 Quadratmetern lag der Anteil am Flächenumsatz bei jeweils 0,0 Prozent.
- Deutsche Bank: 7.000 Quadratmeter, Tunisstraße 19–23
- EY: 5.300 Quadratmeter, Börsenplatz 1 (Neuabschluss im Bestand)
- MSIG: 3.400 Quadratmeter, Im Mediapark 8
- Cleary Gottlieb: 2.500 Quadratmeter, Sedanstraße 10–16
- Katholino: 2.128 Quadratmeter, Josef-Lammerting-Straße 20–22
Wer die fünf größten Abschlüsse mit der Branchenstatistik zusammenliest, sieht ein Muster. Das Kredit- und Finanzwesen kommt auf 13.003 Quadratmeter und damit auf mehr als ein Sechstel des gesamten Halbjahresumsatzes; allein die beiden größten Anmietungen an der Tunisstraße und am Börsenplatz stehen für 12.300 Quadratmeter. Beide Adressen liegen in der Innenstadt. Der Teil des Kölner Marktes, in dem sich in diesem Halbjahr überhaupt noch etwas bewegte, ist damit räumlich wie branchlich eng umrissen.
Die Verteilung nach Größenklassen zeigt, wie kleinteilig der Kölner Markt in diesem Halbjahr geworden ist. Auf Abschlüsse bis 500 Quadratmeter entfielen 48,7 Prozent des Flächenumsatzes, auf die Klasse zwischen 500 und 2.000 Quadratmetern weitere 32,6 Prozent: Zusammen sind das gut vier Fünftel. Verträge zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern kamen auf 10,3 Prozent, solche zwischen 5.000 und 8.000 Quadratmetern auf 9,0 Prozent. Ein Markt, der sich überwiegend aus kleinen Einheiten speist, braucht für dieselbe Jahresfläche deutlich mehr Unterschriften – und mehr Zeit.
Nicht die Zahlungsbereitschaft ist gesunken, sondern der Anteil teurer Flächen
Die Spitzenmiete lag zur Jahresmitte bei 32,10 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit exakt auf dem Niveau des Gesamtjahres 2025. Die Höchstmiete, also der teuerste registrierte Abschluss, gab leicht nach: von 37,50 auf 37,00 Euro. Deutlich stärker fiel die Durchschnittsmiete, von 19,90 Euro im Jahr 2025 auf 17,80 Euro, ein Minus von gut zehn Prozent. Angermann liest das ausdrücklich nicht als sinkende Zahlungsbereitschaft, sondern als Folge der Zusammensetzung: Wo die großen, hochwertigen Abschlüsse fehlen, zieht der Durchschnitt nach unten. Lage und Qualität, heißt es im Bericht, schlagen den Preis.
Räumlich hat sich der Markt weiter zusammengezogen. Auf die Innenstadt einschließlich Deutz entfielen 53,00 Prozent des gesamten Flächenumsatzes, bei einer Durchschnittsmiete von 21,94 Euro und einer Spanne von 11 bis 37,00 Euro. Zweitgrößter Teilmarkt ist der Westen mit Ehrenfeld, Braunsfeld, Lindenthal, Ossendorf und Marsdorf: 20,16 Prozent Marktanteil, 15,67 Euro im Schnitt. Es folgen Köln Süd mit 8,73 Prozent, Köln Nord mit 8,56 Prozent, der Nordosten um Schanzenstraße, Mülheim und Kalk mit 5,96 Prozent und der Südosten mit Poll, Porz, Gremberghoven und Westhoven mit 3,10 Prozent.
Die Zahlen zu den Randlagen sind für die Stadtentwicklung die unangenehmeren. Zwischen der teuersten und der günstigsten Lage liegt ein Faktor von mehr als zwei: 21,94 Euro Durchschnittsmiete in der Innenstadt, 10,59 Euro im Südosten. Die Mietspanne reicht dort von 6,52 bis 17,55 Euro und markiert damit den niedrigsten Wert im gesamten Stadtgebiet. Solange mehr als die Hälfte des Umsatzes in Innenstadt und Deutz fällt, konkurrieren Porz und die Innenstadt nicht um dieselben Mieter – sie spielen in verschiedenen Märkten.
Auffällig ist auch die Spreizung innerhalb der Innenstadt. Zwischen 11 und 37,00 Euro reicht dort die Mietpreisspanne, ein Unterschied von mehr als dem Dreifachen auf ein und demselben Teilmarkt. Der Bericht führt das auf Lage und Qualität zurück, die den Preis schlügen. Übersetzt heißt das: In derselben Straße können zwei Häuser stehen, von denen das eine als moderne Fläche vermarktet wird und das andere als Kostenposition seines Eigentümers.
Der Leerstand hat sich seit 2022 fast verdoppelt
460.000 Quadratmeter Bürofläche standen zur Jahresmitte in Köln leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 5,6 Prozent. 2022 waren es 235.000 Quadratmeter und 2,9 Prozent, 2024 dann 365.000 Quadratmeter und 4,45 Prozent, zum Ende des Jahres 2025 schließlich 450.000 Quadratmeter und 5,47 Prozent. Der Zuwachs im ersten Halbjahr 2026 fällt mit 10.000 Quadratmetern moderat aus, die Richtung ist seit vier Jahren dieselbe. Angermann bezeichnet das Angebot an freien Büroflächen ausdrücklich als steigend.
Leerstand ist keine neutrale Größe: Er wird bezahlt. Getragen wird er von den Eigentümern – Fonds, Versicherern, Projektentwicklern und privaten Anlegern –, die für eine leere Etage weiter Betriebskosten, Zinsen und Abschreibungen aufbringen. Für Mieter dagegen verbessert eine Quote von 5,6 Prozent die Verhandlungsposition, jedenfalls dort, wo Flächen austauschbar sind. In den zentralen Lagen mit modernem Bestand gilt das nach dem Befund des Berichts gerade nicht: Dort bleibt die Nachfrage stark, und dort wird auch weiter gezahlt.
Auf der Angebotsseite bremst inzwischen der Neubau. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Köln 14.400 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt; im Gesamtjahr 2025 waren es 112.000 Quadratmeter, 2024 rund 80.000 und 2022 sogar 135.700. Die Projektpipeline für die kommenden drei Jahre stuft der Bericht als sinkend ein. Für Mieter heißt das: Moderne, zentral gelegene Flächen bleiben knapp, während gleichzeitig mehr ältere Flächen frei werden. Der Leerstand wächst also nicht dort, wo gesucht wird.
Im Städtevergleich liegt Köln zwischen Hamburg und Frankfurt
Für sich genommen wirkt der Kölner Rückgang dramatisch, im Vergleich der Standorte ist er unauffällig. Für Frankfurt am Main meldete dasselbe Haus am 2. Juli eine um 53 Prozent gesunkene Vermietungsleistung gegenüber dem Vorjahreszeitraum – bei gleichzeitig deutlich steigender Spitzenmiete auf 56 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg lag der Flächenumsatz am 3. Juli 13 Prozent unter dem Vorjahresniveau, bei stabiler Spitzenmiete und steigender Durchschnittsmiete. Köln liegt mit knapp 30 Prozent dazwischen: kein Kölner Sonderweg, sondern ein Muster, das sich an mehreren deutschen Standorten zeigt.
Zwei Veröffentlichungen, zwei Zahlensätze für denselben Markt
Wer die Halbjahreszahlen nachschlägt, findet nicht überall dieselben Werte. Ein am 18. Juli veröffentlichter Marktüberblick auf ad-hoc-news nennt für das erste Halbjahr 72.600 Quadratmeter und ein Minus von 35 Prozent, für das zweite Quartal 28.300 Quadratmeter und ein Minus von 36 Prozent, dazu eine stabile Spitzenmiete von 33 Euro und eine Leerstandsquote von 5,7 Prozent; einen Urheber dieser Zahlen nennt der Beitrag nicht. Angermann kommt fünf Tage später auf rund 74.000 Quadratmeter, knapp 30 Prozent Rückgang, 32,10 Euro Spitzenmiete und 5,6 Prozent Leerstand.
Die Differenzen sind klein, aber sie sind da, und sie erklären sich über Zählweisen, die jedes Haus für sich festlegt: Welche Eigennutzungen zählen mit, ab welcher Vertragslaufzeit wird ein Abschluss erfasst, welche Flächen gehören überhaupt zum Marktgebiet. Wer Kölner Zahlen mit Düsseldorfer oder Hamburger Zahlen vergleicht, vergleicht deshalb streng genommen erst dann sauber, wenn beide aus derselben Quelle stammen. Dieser Text folgt durchgehend den Zahlen des namentlich gezeichneten Berichts.
Für den Standort steckt in den Branchenzahlen mehr Information als in der Gesamtsumme. Den größten Flächenumsatz erzeugten sonstige Dienstleister mit 16.678 Quadratmetern, dahinter folgen das Kredit- und Finanzwesen mit 13.003 Quadratmetern, Gesundheit und Sozialarbeit mit 7.337 Quadratmetern, IT und Digitales mit 5.835 Quadratmetern sowie Beratungsgesellschaften mit 5.613 Quadratmetern. Die öffentliche Verwaltung kam auf 2,1 Prozent der vermittelten Fläche. Dass ausgerechnet Banken und Versicherer in einem schwachen Halbjahr die zweitstärkste Nachfragegruppe stellen, ist für Köln die bemerkenswerteste Einzelzahl des Berichts.
Was der Bericht nicht beantwortet, ist die Frage nach den Arbeitsplätzen hinter den Quadratmetern. Ein Abschluss über 7.000 Quadratmeter sagt nichts darüber, ob dahinter zusätzliche Stellen stehen oder ein Umzug mit weniger Fläche je Beschäftigtem. Der Trend zu kleinen Einheiten und die zugleich stabile Spitzenmiete lassen beide Deutungen zu. Belastbar ist bislang nur, dass Unternehmen in Köln im ersten Halbjahr 2026 seltener unterschrieben haben als ein Jahr zuvor. Alles Weitere ist Auslegung.
Am Ende des Berichts stehen drei Erwartungen. Was komme, seien zahlreiche zurückgestellte Anmietungsentscheidungen, die in den Markt zurückkehrten. Was bleibe, sei die starke Nachfrage nach modernen Flächen in zentralen Lagen und nach kleinen, hochwertigen Einheiten. Und was gehe, sei die Erwartung, Büros in Nebenlagen ließen sich ohne Investitionen und ohne flexible Nutzungskonzepte weiterhin problemlos vermieten. Das ist, in der Sprache eines Maklerhauses, die Aufforderung an Eigentümer außerhalb der Innenstadt, Geld in die Hand zu nehmen.
Bleibt die Prognose: rund 160.000 Quadratmeter für das Gesamtjahr 2026. Sie setzt voraus, dass im zweiten Halbjahr etwa 86.000 Quadratmeter zusammenkommen, also mehr als im ersten – ein Sprung, den allein aufgeschobene Anmietungen liefern könnten. Ob sie zurückkehren, entscheidet sich nicht auf dem Immobilienmarkt, sondern in den Planungen der Unternehmen. Bis dahin bleibt die Zahl, die Angermann selbst nennt, eine Erwartung und keine Buchung.